1. 실거래 신고기준 시점
가. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(2006. 1. 1. 시행)
제27조(부동산거래의 신고) 제1항은 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 당해 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다고 규정하고 있습니다. 그리고 이 법 제51조 3항에서 그 위반에 대한 과태료 처분의 규정을 두고 있습니다.

나. 거래계약서를 작성한 때에는
위 법 제27조의 규정을 보면 ‘토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에는 …… 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 …… 신고하여야 한다’고 규정하고 있습니다.

그런데 저는 이 사건 아파트에 전세를 들어 살고 있던 중이었으며 집주인이 다른 곳에 집을 팔려고 한다는 소문을 듣고 또 다시 이사를 가야하는 등 여러 가지로 불편하여 돈은 없지만 2006. 1. 20. 에 제가 매수하겠다고 집주인에게 연락을 하자 집주인은 잘 되었다고 하였습니다. 당시는 말로만 사고 팔기로 약속을 하였으며 매매계약서는 작성을 하지 않았습니다. 당시 구두로 전세보증금 칠천만원을 계약금에 갈음하기로 하였고 잔금은 한 달 후에 지급하기로 하였습니다. 그 후 저는 2006. 2. 20. 에 잔금 일천만원을 지급하였으나 당시 저는 시골에 축사를 신축하느라 밤낮없이 일만하고 있었습니다. 즉 저는 거창읍내에까지 나올 시간이 없어서 잔금만 지급하고 매매계약서를 작성하지 않았으며 등기신청도 하지 않았습니다. 그 후 집주인이 빨리 등기를 해가라고 하여 2006. 3. 7. 법무사사무소에 가서 매매계약서를 작성하였는데 법무사사무소에서 하는 말이 실거래 신고를 해야 하는데 사실대로 계약서에 적어야 한다고 하므로 위 계약체결과정과 잔금지급일을 알려주었고, 법무사사무소에서 그 내용대로 매매계약서를 작성하고 곧바로 거래신고를 하였던 것입니다.

이 법 제27조의 규정에 의하면 거래계약서를 작성하지 않은 경우에는 신고를 하지 않아도 되는 것으로 알고 있습니다. 그런데도 불구하고 거창군에서는 매매계약서를 작성한 일자를 확인도 하지 아니하고 단순히 매매계약 체결일부터 기산하여 30일을 계산하여 이 사건 처분 통지를 하였습니다.

그러나 거창군이 신고 기산일로 잡은 2006. 1. 20. 에는 매매계약서를 작성하지도 않았으므로 저는 거래신고를 하지 않아도 되는 것으로 알았습니다. 저는 잔금지급일인 2006. 3. 7. 에 등기를 하기 위하여 법무사사무소를 방문하여 그날 부동산매매계약서를 작성하였던 것입니다. 우리 법에는 부동산매매계약을 체결한 경우에 즉시 부동산매매계약서를 작성하라는 법은 없는 것으로 알고 있습니다. 저는 이미 집에 들어가 살고 있었으므로 굳이 매매계약서를 작성할 필요성은 없었던 것입니다.

이 법 제27조의 규정에는 명백하게 거래계약서를 작성한 때에는 부동산의 실제거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약을 체결일로부터 30일 이내에 신고하도록 규정하고 있으므로 저와 같이 부동산매매계약을 구두로 체결하고 매매계약서는 후에 작성한 경우에는 실제 거래계약서를 작성한 일자를 확인하여 그 일자를 기준으로 신고기간을 기산하여야 할 것입니다. 따라서 저는 2006. 3. 7. 매매계약서를 작성하였고 당일 거래신고를 하였으므로 이 법의 규정을 위반하지 않았습니다.

여기서 실거래 신고 기산일이 2006. 1. 20. 인지 아니면 계약서를 작성한 2006. 3. 7. 인지 궁금합니다. 이 조문의 합리적이고 정당한 해석을 부탁합니다. 과태료처분에 대한 이의 신청과 소송 등을 해야 하는데 제가 잘못생각하고 있는지 궁금하여 질문을 합니다.