농지은행이란, 이탈농·고령농·도시민으로부터 농지를 수탁·매입하여 이를 전업농 등에게 임대·매도하는 제도를 말합니다. 농지소유자의 사정에 따라 불가피하게 농사를 짓지 못할 경우에 농지은행을 통해 임대가 이루어지며 그 기간 동안 임차인은 아무 걱정 없이 농지를 이용할 수 있습니다. 농지은행을 이용하면 농지소유자는 임차인을 직접 물색하고 계약조건을 협의하는 번거로움을 덜 수 있고, 임차농업인은 농지소유에 필요한 자금 부담을 덜 수 있다는 장점이 있습니다. 자세한 내용은 농지은행포탈(www.fbo.or.kr) 또는 국번 없이 1577-7770번으로 전화하시거나 가까운 한국농어촌공사 해당지사를 방문하시면 안내받으실 수 있습니다.

임야를 농지로 이용하기 위해서는 산지전용허가가 필요합니다. 산지를 전용하고자 할 때는 산지 전용을 담당하는 행정기관에 산지전용신청을 하고 산지전용에 따른 부담금을 납부하는 등의 절차를 거치게 됩니다. 이러한 산지전용허가 행정부서는 시군 산림과(산림관련부서)에서 처리하므로 상세히 상담하시고 관계 절차 및 인·허가를 받아야 합니다.

※ "산지전용"이란 산지를 조림·숲가꾸기, 입목의 굴취·채취, 토석 등 임산물의 채취, 그 밖에 대통령령이 정하는 임산물 생산의 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질올 변경하는 것을 말한다.

주택을 지을 수 있는 부지는 지목상 대지이어야 하므로, 주택을 짓기 위한 부지가 농지인 경우에는 그 부지의 지목을 대지로 변경하는 전용허가 절차를 거쳐 대지로 바꾸어야 합니다. 농지를 "공간정보 구축 및 관리에 관한 법률"에서 정하는 지목 농지(전, 답, 과수원)의 용도 외로 사용하고자 하는 경우에 농지전용허가를 받아야 하고, 토지의 형질변경이 수반되는 건축행위 등 개발행위허가를 병행하여야 합니다.

농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지의 보전·관리 및 조성을 목적으로 필요한 재원을 확보하기 위하여 농지를 전용하고자 하는 경우에 전용하고자 하는 자가 부담하는 부담금을 말합니다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용됩니다. 부담금의 부과기준은 전용 당시의 해당 농지의 제곱미터당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 제곱미터당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원을 상한으로 부과합니다.

※ 농지전용부담금(원) : 전용대상면적(㎡) x 개별공시지가(원) x 30%
다만, 농지를 농업인주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용을 할 경우 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거 일정한 요건 하에 감면이 됩니다.

토지 구입에서 입주까지의 프로세스 및 검토해야 하는 중점사항은 다음과 같습니다.

농림축산식품부와 한국농어촌공사는 농촌 자연환경과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 「농촌주택표준설계도」를 개발하여 농인 및 도시민에게 주택도면을 제공함으로써, 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있습니다. 하지만 주택건축 인허가에는 이것 이외의 많은 서류가 필요함을 감안하시고 이용하시기 바랍니다.

농촌 주택 표준설계도면은 귀농귀촌종합센터 홈페이지(www.returnfarm.com)와 한국농어촌공사 홈페이지(wwww.ekr.or.kr)에서 열람 및 다운로드 할 수 있습니다.

표준설계도 이용 시 장점은 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축신고로 완화되고, 일반건축물 인허가시보다 필요서류(배치도, 건축계획서) 준비 및 검토 기간이 짧아지는 장점이 있습니다. 하지만 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수서류인 배치도(대지 내 건물의 dnlc, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계법규에 맞도록 작성되어야 하고, 이는 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통하여 대행하시기를 권장합니다. 건축사사무소 대행 시 대지관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용은 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의하시기 바랍니다. 또한 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 됨으로 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있고, 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면구조(가변형 벽체는 변경 가능함), 입면형태가 달라져서는 안 됩니다. 다만 실내 마감재료, 외부페인트, 조명기구 등 경미한 사항은 변경 가능합니다. 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계변경을 하여 건축인 허가를 득한 후 신축하여야 합니다.